业主收房时，需要到物业公司取钥匙。而取得钥匙的前提，是必须和物业公司签订物业合同，并支付一笔物业费。在许多小区，均存在着这种“钥匙潜规则”。业主们出于种种顾虑，几乎都选择了“忍气吞声”。
　　而一位叫崔鹏的普通北京市民，却通过诉讼的方式维权，并在法庭上“四战四胜”，拿到的违约金，接近购房款的一半。
　　北京市律协房地产专业委员会的一位委员表示，这起案件，对其他业主维权具有相当的指导意义。其他业主完全可以以崔鹏案为范本，向“钥匙潜规则”说不。

　　签物业合同并交费　才能换取家门钥匙
　　对北京市都市馨园小区等13个小区的调查结果显示，除两个入住时间较早的小区外，其余11个小区都采用“业主先交物业费、再拿门钥匙”的办法来办理入住手续。
　　在通运家园小区，一位李姓业主因为办手续时带的钱不够，不得不立即到附近银行取款，这才换来家门钥匙。
　　来自11个小区的41名受访者均表示，这种做法让自己感到“难以接受”，且“不情愿”，但“没有与开发商或物业公司计较”，因为“觉得计较根本没用”，“打官司也未必能赢”，“没讨到好处还得罪人，不值”。
　　北京美华物业公司、温馨家园物业公司等多家公司均承认，各家物业公司均存在为业主办理交接时“扣钥匙”的现象。
　　北京易万家物业公司副总经理高敬明表示，采取上述做法是“无奈之举”。
　　“如果不先把钱收上来，将来催物业费很麻烦。为了能让业主主动交纳物业费，才不得不设置这道手续。”高经理说。

　　潜规则全国都存在　法律专家也曾屈从
　　北京市房地产法律专业委员会委员许志春长期参与房地产方面的法规普及和诉讼，对于该行业中的一些现状颇为了解。
　　他指出：这种现象不只北京，在全国范围内都是普遍存在的，已经成为房地产市场的潜规则。
　　许志春介绍，很多小区落成后，物业公司由开发商指定。物业公司担心收不上来物业费，开发商需要回笼资金，于是双方联合，开发商把钥匙放在物业公司，允许物业公司“搭顺风车”。
　　他最后遗憾地表示：“我本人购买新房时，也是先交的物业费，才拿到钥匙的。”

　　维权案例
　　一位名叫崔鹏的北京市民却拿起法律武器与开发商较起真来，且“四战四胜”。对于他的维权经历，北京市惠诚律师事务所的陈楠律师解析了其中的诉讼技巧。

　　当机立断不收房  待到逾期上法庭
　　2004年4月，某央企普通员工崔鹏以22.9万元的价格，购买了房山区玉竹园小区的一套住宅。
　　2005年3月15日，崔鹏找开发商办理交接房屋手续，却得到答复：钥匙到物业公司取。
　　崔鹏来到物业公司时，工作人员却要求崔鹏必须先签订合同，并支付物业费，才能给钥匙。
　　听完对方的要求，崔鹏暂时未接收新房。随着时间的推移，交房时限过了。
　　2005年12月15日，崔鹏一纸诉状将开发商告到房山法院，请求法院判令开发商支付逾期交房违约金。

　　律师解析
　　崔鹏“暂时未接收新房”，可谓当机立断。业主如果对“钥匙潜规则”不满，只能采取先不收房，而后起诉开发商逾期交房这种诉讼方式。除此之外，再无其他诉讼理由。
　　购房者是和开发商签订合同，达成房屋买卖关系。购房者只要足额交纳房款，开发商就必须按期并不附加任何条件地交房。
　　业主和物业公司之间是服务与接受服务的法律关系，与房屋买卖关系是两个完全不同的法律关系。物业公司在房屋买卖合同上搭车收费，没有法律依据。
　　因此，业主因为拒绝物业公司“搭顺风车”的行为而造成逾期收房，开发商应当负责赔偿。
　　
　　证据选择很精准　抓住要害两获胜
　　在诉讼过程中，崔鹏所持的主要证据，就是一份购房合同。
　　合同中约定，开发商如逾期交房，需每日向购房者支付总房款万分之五的违约金。凭着这份合同，崔鹏首战告捷。
　　2006年5月，房山法院作出一审判决：开发商没有把房屋交给崔鹏，应承担违约责任，向崔鹏支付违约金31546元。
　　开发商不服判决提起上诉。2006年11月，北京市一中院终审判决驳回上诉，崔鹏获得了第二次胜利。

　　律师解析
　　证据不在多，而在“精”。购房合同是业主打逾期交房官司获胜的关键证据。
　　所有的购房合同，都必须按照商品房买卖合同范本制定，其中均明确约定有逾期交房的相关条款，包括交房时限、违约金的计算标准等。

　　凭法律应对耍赖　再打官司又获赔
　　终审判决下达后，物业公司还是没把房门钥匙给崔鹏。2007年3月20日，崔鹏又一次起诉。
　　他认为，违约金的计算，应该到开发商实际交房日为止。但法院判决中，把违约金的截止日期认定到崔鹏提起诉讼之日，其后的时间，自己的权益没能得到维护。
　　2007年4月17日，崔鹏取得了第三次胜利。房山法院判令开发商继续向崔鹏支付违约金，计算违约金的截止日期确认为“本判决生效之日”。
　　领到判决书后，开发商再次上诉。2007年8月20日，北京市一中院判令开发商立即停止违约，向崔鹏交付房屋和延迟交房的违约金。
　　2007年12月初，崔鹏拿到了等待了两年半的新房钥匙。同时，他还拿到了第二笔违约金7万元。加上第一次拿到的3万多元，他拿到的违约金，接近了房款的一半。
　　至此，崔鹏与开发商的较量以四场全胜告终。

　　律师解析
　　前两场诉讼，法院把计算违约金的截止日期认定为提起诉讼之日。由于开发商仍拒绝交钥匙，提起诉讼之日以后的逾期交房时间，应视为新的违约事实。
　　针对新的事实，当事人可以再次提起诉讼。